Tot el que cal saber per a construir una casa

Posted by jordirius on 06/12/2008

Traducció al català de “Todo lo que se debe saber para construir una casa” de miparcela.com :
Desitjar canviar d’habitatge és fàcil, el difícil és saber quins són els passos que cal donar per a fer-ho de forma correcta.

Abans de res…

Dirigir-se a la Delegació Territorial de l’Agència Tributària per a liquidar l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i sobre Actes Jurídics Documentats per haver comprat el terreny (6 – 7% del valor del terreny)

Escripturar el terreny davant un Notari (510 €) i registrar-lo en el Registre de Propietat (106 €)
Paperassa indispensable

Dirigir-se a l‘Ajuntament i sol·licitar els següents documents:

Còpia de les Normatives d’Edificació. Allà s’indica el percentatge màxim d’ocupació de la casa, l’altura permesa de la construcció, entre altres detalls.

El Plànol de Situació del Terreny i el Plànol Topogràfic perquè el futur arquitecte pugui conèixer el desnivell del terreny.

Amb els anteriors documents en mà, sol·licitar l’Estudi Topogràfic (300/450 €)

L‘arquitecte necessita un Estudi Geotécnic (550/900 €) per a poder començar a treballar en el projecte de la casa. Es tracta d’un requisit obligatori imposat per la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE)per a totes les obres de nova construcció i obres en els edificis destinats a primer habitatge.

Un altre document, obligatori des de 1997, és l’Estudi de Bàsic de Seguretat i Salut (420 €). En ell es precisen les normes de seguretat i salut aplicables a l’obra i la identificació tant dels riscos laborables que poden ser evitats com dels quals no poden eliminar-se.

L’Assegurança de Garantia Desenal (6000 €) és importantíssima, ja que sense ella no es podrà escripturar la casa i, per tant, durant els deu primers anys serà impossible vendre-la o demanar una hipoteca. Per a adquirir aquesta assegurança és obligatori realitzar els assajos del formigó abans i durant l’obra. Els encarregats de portar a terme aquesta tasca són els Organismes de Control Tècnic (*OCT).

Imaginant la futura casa

En aquesta fase apareix ja l’arquitecte que és el qual s’encarrega de materialitzar la casa que vol el propietari i, posteriorment dirigirà l’obra. Tenint en compte els desitjos o idees del client, realitzarà el Projecte Bàsic que engloba els plànols de la situació de la casa i de la futura estructura i la definició de les plantes que tindrà i dels seus espais interiors. D’altra banda, també realitzarà el Projecte d’Execució Material en el qual es definirà detalladament l’habitatge i preveurà el seu cost segons els preus mitjos.

Ambdós projectes hauran d’estar signats per un arquitecte col·legiat en algun dels Col·legis Oficials d’Arquitectes, ja que posteriorment s’hauran de presentar en el col·legi de la província perquè els aprovin (150 €). Normalment passen unes tres setmanes fins a rebre els documents.

Dirigir-se a l’Ajuntament per a presentar l’Estudi Geotécnic del Terreny i el de Seguretat i Salut, al costat dels dos projectes realitzats per l’arquitecte perquè els aprovin en el Ple Municipal. Quan ja es conta amb el consentiment s’haurà de pagar la Llicència Municipal d’Obres (3-4% del total del Pressupost d’Execució Material fixat al Pressupost de Projecte).

Arribats a aquest punt és quan apareix l’altra membre important del procés, l’aparellador o Arquitecte Tècnic. És el que s’encarrega de dirigir l’execució de l’obra i supervisar el treball del constructor assegurant-se que compleix amb el projecte dissenyat per l’arquitecte (30% dels honoraris de l’arquitecte).

Materialitzar un somni

Ja està tot llest per a construir la casa. Es pot optar per realitzar tots els tràmits per un mateix o fer-lo a través d’un promotor, tenint en compte que aquest cobrarà en-tre el 15 i el 40% del preu total de l’habitatge.

Lliurar a dos o tres constructors una fotocòpia del projecte i mostrar-los on està situada l’obra perquè puguin estudiar-lo i fer un pressupost. Fixar una data màxima perquè les diferents constructores lliurin la proposta i així poder comparar-les. Mai s’ha d’acceptar un pressupost per m2 general d’obra o un parcial si van a realitzar tota l’obra. És molt important deixar-lo tot ben definit. És aconsellable que abans de decidir-se per un o un altre es visiti alguna de les obres que estiguin realitzant per a veure com treballen.

El pressupost que se signi ha d’incloure totes les dades de l’empresa constructora (nom, adreça CIF, segell, nom del representant legal i signatura) i ambdós han de quedar-se amb còpia original del contracte. Sobre la base de la proposta inicial de la constructora, ara és moment de fixar el preu total de l’obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). És recomanable signar els preus dels materials tancats però la medició de la casa ha de quedar oberta, ja que això assegura la possibilitat de realitzar canvis sabent, en tot moment, el que costen. Si hi fossin, és molt important que quedin per escrit a través d’una ordre de canvi. La forma de pagament és negociable però el més habitual és que el constructor sol·liciti un percentatge abans de començar les obres i, posteriorment, cada mes emeti les Certificacions d’Obres que no són més que factures que recullen el treball realitzat fins al moment.

Des del moment que s’inicia la construcció de la casa, l’obra passa per les següents fases: moviment de terres i buidatge, fonamentació, estructura, xarxa de sanejament, ofici de paleta, aïllament i impermeabilitzacions, façanes, cobertes, paviments i enrajolats, acabats i falsos sostres, serralleria, fusteria exterior i interior, electricitat, llauner, instal·lació de gas i calefacció, pintures, vidres i tancament de la parcel·la, jardineria, etc.

Benvingut a la seva llar!

Una vegada finalitzades les obres, l’arquitecte emet el Certificat Final d’Obra i el Llibre d’Ordres que recull els canvis i revisions dels seus projectes. Aquests documents també han d’estar visats en el Col·legi Oficial d’Arquitectes. Una vegada aprovats, presentar-los a l’Ajuntament per a poder sol·licitar la Llicència de Primera Ocupació (175 €, variable segons m2, pas de vehicles, zona, etc.). Arribats a aquest punt, ja es poden sol·licitar les connexions d’aigua, llum, gas i telèfon a les diferents companyies.

Dirigir-se davant el Notari per a signar l’escriptura d’Obra Nova (660 €).Se li demanarà que presenti el LLibre de l’edifici que en definitiva es un recull de dades sobre com esta construit l’edifici, com s’ha de mantenir i quins han estat els agents responsables de la seva construcció, que tindra una part que li haurà de facilitar el arquitecte (Documentació Tècnica) i un altre que com a promotor haura de recollir.  Seguidament, pagar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (0,5 – 1% del valor escripturat) i per a acabar, inscriure l’habitatge en el Registre de la Propietat (260 €). I a gaudir de la seva nova casa!